Кредит на житло в Польщі: розповідаємо про актуальні вимоги банків й інші тонкощі

Yavp.pl поговорив з фінансовим радником Phinance S.A. Оксаною Олійник, яка розповіла про те, як зараз банки в Польщі працюють з іпотечними кредитами, в тому числі для іноземців.

Як змінилися в Польщі умови видачі іпотечних кредитів під час епідемії, в тому числі для іноземців? 

Скажу так: банки почали прискіпливіше перевіряти позичальників. Але при цьому вони все одно надають кредити при 10% власного внеску. Єдине, що змінилося, те, що “умова злеценя” та “умова о дзєло” - це документи, які банки майже не беруть до уваги, обраховуючи доходи потенційних клієнтів. Це стосується всіх, незалежно від того, чи це громадянин України, чи Польщі. З умовою злеценя ще можна пробувати взяти іпотечний кредит, оскільки в домогосподарстві може бути так, що одна людина має умову злеценя, а інша - умову о праце (трудовий договір). Але умови о дзєло зараз не бере до уваги жоден банк. Більше того, вони зараз мають свої вимоги до умов злецення: людина, яка хоче взяти іпотеку, повинна працювати у роботодавця щонайменше 12 місяців, а сама така умова повинна бути чинною ще щонайменше 12 місяців. 

Якщо людина, скажімо, працюю 3 роки в одній фірмі і весь час на умові злеценя, чи може вона претендувати на іпотеку? 

Ви завжди можете подати заявку на отримання іпотечного кредиту, проте шанси отримати позитивне рішення будуть дуже малі. Якщо є умова злецення, я б запропонувала таке рішення: влаштуватися на умову о праце (хоча б на півставки) десь в іншому місці, за сумісництвом, і в цьому випадку банк може взяти до уваги її. Буде умова о праце, буде якийсь фіксований дохід, буде додаткове джерело доходу до умови злеценя. Вони об’єднають ці 2 джерела доходу та розглянуть вашу заявку. У такій ситуації можна розраховувати на позитивний результат. 

Зверніть увагу, що банки при визначенні кредитоспроможності клієнта не беруть до уваги в повному обсязі його доходи від умови злеценя. Швидше всього, візьмуть до уваги тільки до 80% вашого доходу, і це максимум. А в деяких банках, наприклад, Millenium, навіть менше. Багато чого залежить від часу, скільки людина працює, та в якій галузі на такій умові. Під час періоду епідемії банки взагалі перестали брати до уваги доходи, якщо людина працює в готельно-ресторанній сфері, в сфері SPA, краси і т.д.

Якщо людина має карту тимчасового побиту, в якому банку є шанс отримати іпотечний кредит?

Більшість великих польських банків працюють з іноземцями, які мають карти тимчасового побиту. Це - Alior, Millenium, Santander, Pekao SA. А от, наприклад, банк PKO видає кредити переважно тільки тим іноземцям, які мають карти сталого побиту/резидента ЄС. 

Який середній дохід повинна мати сім’я з України, щоб отримати іпотечну позику? 

Важко сказати. Кожна ситуація різна, доходи сім’ї різні. Я можу навчити вас, як розрахувати вашу кредитоспроможність. Наприклад, одна людина в сім'ї повинна мати мінімум 1500 злотих нетто, які вона отримує від роботодавця на свій банківський рахунок, щоб мати нульову кредитоспроможність. Банк вважає, що коли людина отримує більше, вона може виплатити позику. На кожну додаткову особу в родині має бути мінімум 1000 злотих нетто. Тепер візьмемо сім’ю, де є 2 дорослих + 2 дітей. Підраховуємо: 1500 злотих на 1 людину в домогосподарстві та ще 3 людей мінімум по 1000 злотих на кожну. Отже, сім’я з чотирьох осіб повинна мати як мінімум 4500 злотих нетто на місяць, щоб мати нульову кредитоспроможність. Усе, що більше цієї суми, можна сплачувати щомісячними платежами в рахунок позики. 

Як розрахувати щомісячний платіж? Кожні 100 000 злотих кредиту - це орієнтовно платіж у розмірі 500 злотих на місяць. Якщо людина хоче купити квартиру, наприклад, за 440 000 злотих і має власний внесок 10%, то щомісяця для погашення кредиту треба буде платити по 2 000 злотих. Тобто, родині з 4-х осіб, до 4500 злотих треба додати ще 2 тис, щоб мати можливість виплачувати іпотеку. Таким чином, ця родина повинна мати щомісячний дохід мінімум 6 500 злотих, аби їй банк видав кредит. І багато чого буде залежати, звідки отримується дохід. Якщо це умова о праце, тоді проблем немає. Якщо це дохід від індивідуальної господарської діяльності, то теж не повинно бути. Але, якщо це гроші від умови злеценя, то треба буде ретельно все розрахувати для кожного окремого випадку. Для цього й існують фінансові консультанти, які показують, звідки сім’я може взяти гроші, все ретельно розраховують, щоб людина не відчувала дискомфорту, беручи іпотеку на багато років.

Якщо людина займається бізнесом у вигляді спулки, оскільки більшість українців створюють саме спулки, що робити в такій ситуації? 

Усе залежить від того, як вона отримує дохід. Якщо на підставі умови о праце в цій спулці, тоді все чудово. Якщо ж  частково від умови о праце, а частково у вигляді дивідендів як власнику/співвласнику, члену правління, то в цій ситуації також треба буде окремо все ретельно підрахувати, щоб зрозуміти, на що можна розраховувати. Оскільки дохід у вигляді дивідендів банки прирівнюють до доходів на основі умови злеценя. І, як я вже говорила, не всі 100% суми будуть взяті до уваги при визначенні кредитоспроможності. 

На який термін можна взяти іпотечний кредит? Чи обов'язково вносити принаймні 10% власного внеску? 

Так, власний внесок є обов'язковим у всіх банках. Максимальний термін іпотечної позики - 360 місяців. Таку позику може взяти особа до 65 років. Лише деякі банки мають вікові обмеження, наприклад Pekao SA. Деякі банки дають іпотечні позики на 420 місяців, але тоді вони збільшують маржу, тому я б не рекомендувала погоджуватися на такі умови. І пам'ятайте: ви завжди можете погасити позику раніше, без будь-яких нюансів!

Якщо в людини змінилися життєві умови, чи можна продати куплену в кредит квартиру, повернути банкові гроші, що залишилося сплатити, і закрити зобов’язання? 

Так, завжди можна. Якщо людина виїжджає до іншої країни, повертається на батьківщину, то квартиру, куплену в іпотеку, можна спокійно продати. Так само це можна зробити й тоді, коли хочете змінити одне житло на інше. Наприклад, у сім’ї є одна дитина, але планується друга чи третя й потрібна більша площа. Можна продати існуюче житло й купити нове в кредит.

Кредит не є зобов'язанням на все життя! Крім того, ви можете перевести іпотечну позику з одного банку в інший. Наприклад, людина хотіла взяти позику, але їй бракувало кредитоспроможності. Один банк погодився, тільки запропонував вищий відсоток. Через кілька років, коли ситуація зміниться, ви зможете перенести кредит з цього банку до іншого на вигідніших для себе умовах. 

Якщо склалася ситуація, коли позичальник не може сплачувати кредит за квартиру. Що далі? 

Якщо в родині немає неповнолітніх дітей, то в такій ситуації банк негайно забере квартиру. Уже через 3-4 місяці людина залишиться без житла. І про це треба пам'ятати.

Якщо банк підтвердив, що позичальник є кредитоспроможним, що ще додатково він може запросити?

У випадку з іноземцями банки завжди просять надати прописку (мельдунек). Не обов’язково негайно, але слід пам’ятати, що банк може вимагати її. Також можуть додатково попросити довідку із ZUS. Таким чином банк перевіряє, чи ми дійсно отримаємо ті гроші, які вказані в умовах. Варто наголосити, що банки не беруть до уваги зарплати готівкою!!! Враховують тільки те, що приходить на банківський рахунок. Ще можуть попросити декларацію PIT і все.

Чи має кредитна історія у Польщі якесь значення для банку при видачі іпотечного кредиту? 

Якщо вам нічого не потрібно купувати, то, на мій погляд, не варто брати кредит лише для того, щоб мати історію. Банки дивляться лише на кредитоспроможність. Ви можете отримати іпотеку без жодної кредитної історії. 

Уявімо, що людина вже сплачує якийсь кредит частинами, тепер хоче взяти іпотеку. Чи отримає її? 

Отримає, якщо знову ж таки буде достатньо кредитоспроможності. Все залежить від того, скільки людина заробляє. Якщо ж кредитоспроможність балансуватиме на межі, то рекомендую закрити всі інші позики. 

Чи є різниця для банків, хто бере іпотечний кредит? Наприклад, родина, співмешканці, неодружений/незаміжня?

Банки мають однаковий підхід до сімейних пар або пар, які живуть цивільним шлюбом. А от щодо незаміжніх та неодружених одинаків, то вже інший підхід. З точки зору банку - це більший ризик. Так само, як і у випадку наявності дітей в родині.  Але на першому кроці до кредиту не варто турбуватися про це. Найголовніше - це кредитоспроможність. Бо трапляється так, що сьогодні є сім'я, взяли кредит, а завтра шлюб розпався. Звісно, є рішення і для таких ситуацій. Можна, наприклад передати кредит одному з членів сім'ї або співмешканцю/співмешканці. 

Якщо люди мають певну суму на купівлю житла, а їм не вистачатиме, скажімо, 100 тис зл, чи в такому випадку буде вигідніше взяти готівковий кредит, а не іпотечний?

Не рекомендую брати готівкові кредити, бо іпотека буде вигіднішою. Багато банків у Польщі беруть додаткову комісію за видачу готівкового кредиту і пропонують значно вищі відсотки. Таким чином готівкова позика буде в рази дорожчою. Крім того, для іноземців дуже важливо те, що банки видають готівкові кредити тільки до часу, поки буде чинний дозвіл на проживання. Плюс, якщо людина працює не на умові о праце на невизначений термін, то термін кредитування також обмежуватиметься вказаною датою вигашення її актуальної умови з роботодавцем.

Чи банк видає іпотеку під конкретне житло? 

Так, і ми маємо довести банкові, що власник цього житла хоче нам його продати. Фінансовий консультант може допомогти у підготовці угоди про бронювання продажу або попередньої угоди про купівлю. Треба обов'язково пам'ятати про терміни, вказані в таких угодах. Я рекомендую домовлятись про 2-місячний термін, на який за вами буде заброньовано право придбання житла. Це пов'язано з тим, що банки розглядають заяви на кредит досить довго, незалежно від того, чи це іноземець, чи громадянин Польщі. Інколи на рішення треба чекати довше 2-х місяців, але часом буває, що все вирішується за 10 днів.

Часто продавець бере у нас завдаток, і в цьому випадку треба пильнувати, що, якщо власник не продасть вам житло, щоб він повернув цей завдаток. Як фінансові радники, ми допомагаємо правильно скласти всі договори на кожному етапі, щоб захистити клієнта. Звісно, це справа кожного, робити все самому, чи звертатися до нас.

Чому при бажанні взяти іпотеку людині краще звернутися до фінансового консультанта, а не напряму в банк?

Зараз взяти кредит на житло простіше і вигідніше, ніж його орендувати. Різницю можна відкласти на пенсію або залишити в сім'ї. Однак хочу сказати з точки зору Phinance SA: якщо ви самостійно підете до банку та підпишете звичайну  кредитну умову, то цей банк більше не буде піклуватися про вас. Він дасть вам позику, а потім повністю відсторониться, бо основне завдання кредитного відділу - продати вам послугу. З нами ж трохи інакше, бо ми відповідаємо за нашого клієнта, підтримуємо його протягом всього процесу. 

Ми радимо людям, в який банк у їхньому випадку краще звернутися, подаємо заявки наших клієнтів безпосередньо до головного кредитного відділення того чи іншого банку. Ми можемо виторгувати кращі умови для нашого клієнта або можемо змінити негативне рішення банку про видачу кредиту на позитивне. Потім, ми дивимося на те, що є в клієнтів, і якщо через деякий час дізнаємося про більш вигідні для них умови, то телефонуємо і робимо все можливе, щоб полегшити їм виплату кредиту. Наприклад, щоб вони вносили менший щомісячний платіж. Таких опцій багато, і І те, що я зараз розповідала - це лише незначна частина. Є ще багато нюансів щодо самої позики або придбання нерухомості. 

Ми не є кредитними радниками, ми є фінансовими радниками і перевіряємо не тільки пропозиції, які нам надає банк, але й усе, що з цим пов’язано. Треба бути обережними, бо багато банків беруть додаткову комісію за видачу іпотечного кредиту. Такого немає у пострадянських країнах. Ми перевіряємо, чи буде нарахована ця комісія, чи ні. Перевіряємо, які додаткові витрати понесе наш клієнт. Слід пам’ятати, якщо ми збираємось отримати іпотечний кредит у банку, то одна з умов - це страхування життя. Ті варіанти страхування, що пропонують банки, часом не є вигідними для позичальника. Це може бути неякісна продукція, яка має багато прогалин, які з часом можуть призвести до того, що позика не буде повернена після смерті позичальника. Ми хочемо, щоб у випадку біди близька особа не залишилася з кредитом на плечах. 

Зрозуміло, що чим раніше звернутися до фінансового консультанта, тим більше вигоди. Але, якщо людина ось щойно дізналася про таку можливість, а вже сама знайшла квартиру і банк, чи може вона ще звернутися до вас?

Звісно. Чим швидше людина звернеться, тим чіткішим буде план. Кожен крок придбання нерухомості буде детально розписаний. Ми не несемо відповідальності за те, що людина зробила без нас, але ми допомагаємо отримати більше можливостей від ситуації, в якій вона перебуває. У мене були приклади, коли зверталися люди, які отримували негативні рішення від банку, при цьому в них були протерміновані угоди про бронювання житла або вже підписаний договір із забудовником, а грошей не було. Однак навіть такі ситуації вдавалося вирішити. Іноді навіть виходило взяти кредит у тому ж самому банку, в якому раніше людині відмовили. 

Ми, як Phinance SA, допомагаємо зібрати всі необхідні документи для банку, говоримо клієнту, що для цього потрібно. Клієнт тільки надає необхідне, а сам перебуває поза межами всього процесу й не витрачає власний час. Крім того, банки мають деякі пропозиції, про які клієнт навіть не знає, і ми, як фінансові консультанти, можемо підказати, яку пропозицію вибрати. Ми з самого початку будуємо постійні, прозорі та чесні стосунки з нашими клієнтами. Нема такого, що ми допомагаємо отримати іпотеку й прощаємося. Наші стосунки - довготривалі. 

Важливо, що ми не беремо грошей з наших клієнтів. Наша винагорода - це винагорода, надана установами, яким ми приводимо клієнта. Наша допомога для клієнта безкоштовна! І це не означає, що потім будуть якісь приховані кредитні платежі чи завищені відсотки! Жодним чином!!

Наша компанія Phinance SA співпрацює з фінансовими установами на основі ліцензій та угод про партнерство. Кожен з нас перед тим як стати фінансовим радником, складав іспити, отримував ліцензії на можливість передавати ту чи іншу послугу, включаючи позики та страхування. Тому ми в курсі того, що пропонуємо.

Підписуйтеся на нашу сторінку у Фейсбуці - https://www.facebook.com/yavpl/
Приєднуйтеся до нас у Telegram - https://t.me/yavpolshi